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Etude de marché immobilier neuf 92 (Hauts de Seine)

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Concernant les Hauts-de-Seine, il est à noter que les villes les plus sollicitées en matière de logements neufs sont Nanterre et Boulogne-Billancourt dans cet ordre-là. En effet, Nanterre est la localité la plus recherchée par les particuliers avec 21.1% et Boulogne-Billancourt suit derrière avec 19.9%. De par leur proximité immédiate avec la capitale, ces deux villes sont d’avantage prisées que les autres villes des Hauts de Seine (avec Issy-les-Moulineaux) et peuvent se targuer en plus de proposer des prix très attractifs par rapport à leur situation respective et à leur renommée.
En ce qui concerne les typologies recherchées, on peut remarquer que plus c’est grand, moins il y a de demandes, c’est-à-dire que les studios et les T2 monopolisent plus de la moitié des demandes. Les acheteurs sont d’avantage attirés par les petits logements, et encore moins par les maisons (95% pour les appartements contre 5% pour les maisons). 85.4% des demandes se font dans le but d’acheter et ainsi d’augmenter qualitativement son patrimoine et seulement 14.6% dans le but d’investir.

Nanterre
Si on prend par exemple le programme neuf « En Aparte », on est à 5660€/m²pour un studio, 6055 pour un T2, 5040 pour un T3, 5335 pour un T4 et 4900 pour un T5. Ce qui fait une moyenne de 5400 €/m², ce qui est attractif vu la différence de prix avec Paris.
Les prix immobiliers à Nanterre (92000)
Notre estimation du prix m² moyen à Nanterre est de 4550 €, tous types de biens confondus.
Répartition des appartements à Nanterre par prix / m²
Prix m2 appartements
Le prix moyen du m² à Nanterre est de 4300 € et varie entre 3100 € et 5950 € en fonction des quartiers. Les appartements les plus chers de Nanterre peuvent même voir leur prix du mètre carré culminer jusqu'à 10900 €.

Répartition des maisons à Nanterre par prix / m²
Prix m2 maisons
En ce qui concerne les maisons, le prix m2 moyen est bien plus élevé : à 5500 € en moyenne (avec une fourchette variant entre 2990 € et 8000 €), cela fait un écart de +27% par rapport aux appartements.
Il peut même atteindre 10600 € pour les maisons les plus chères de Nanterre.


Boulogne-Billancourt

En comparaison avec Nanterre, les appartements des programmes neufs de Boulogne ont des prix beaucoup plus élevés. Pour un T2 à Boulogne, on a pratiquement un T5 à Nanterre. Mais ceci est essentiellement dû à la renommée et la proximité de Boulogne avec les quartiers chics de la capitale.

 Article 1
22 appartements à Boulogne-Billancourt (92)
Rendez-vous rue Marcel-Bontemps à Boulogne-Billancourt. C'est en effet dans cette commune très recherchée du 92 qu'une résidence située dans le quartier Rives-de-Seine, à proximité de la place Jules- Guesde et à 700 m de la station de métro Billancourt verra le jour. Cet immeuble de 22 appartements se déclinera du studio au cinq pièce dont des duplex et sera conforme aux exigences du Bâtiment basse consommation (BBC).

 Article 2

Boulogne Billancourt : un développement haut de gamme
Boulogne-Billancourt était déjà une ville en vue en Île-de-France ; elle compte bien renforcer ce statut dans l'avenir.
Des atouts de taille :
Cette grande commune du Sud-Ouest francilien (cent douze mille habitants) constitue un bassin de vie attractif : un vaste parc d'entreprises, plus de quatre-vingt mille emplois, une vie étudiante riche avec l'Institut de psychologie de l'université René-Descartes-Paris V, de grands espaces verts. Boulogne-Billancourt compte de nombreux atouts et les ingrédients d'une localisation de qualité.
Ville de la première couronne parisienne, elle est limitée au sud et à l'ouest par une boucle de la Seine, limitrophe du bois de Boulogne et du XVIe arrondissement. Elle bénéficie d'une accessibilité avantageuse avec l'A13 et le périphérique tout proches. Deux lignes de métro et cinq arrêts desservent son territoire : la ligne 10 au nord, la ligne 9 au centre et au sud. Cette desserte s'enrichit d'un transport interurbain gratuit comprenant trente-cinq stations, d'un réseau de bus et d'une proximité avec le tramway (T2).
À l'horizon 2025, une station du futur métro du Grand-Paris-Express, près de l'île Seguin, complétera l'offre. Laurent Douillet, directeur commercial Normandie-Île-de-France chez Vinci Immobilier, résume la situation privilégiée de la sous-préfecture des Hautsde-Seine : « on dit souvent de Boulogne-Billancourt comme de Levallois qu'elles sont le XXIe arrondissement de Paris. La ville est très bien desservie, l'activité commerciale y est forte et elle jouit d'un fort pouvoir d'attractivité pour tout ce qui concerne les services et les loisirs ».

 Article 3
Des résidences pour les jeunes actifs à Nanterre
Un nouveau concept de résidences avec services pour des actifs en début de carrière arrive sur le marché privé de l'immobilier neuf. La première opération a lieu à Nanterre, avec 57 logements à loyers modérés.
Il a fallu tout juste dix jours pour commercialiser la Résidence Jeunes Actifs (RJA®) de Nanterre, réalisée par Bouwfonds Marignan. Placés sous le statut du dispositif Scellier intermédiaire (dit aussi social), les 57 appartements ont été acquis par des investisseurs particuliers. Le rendement, de l’ordre de 3,95 à 4,50 %, leur est garanti par le gestionnaire de la résidence, en l’occurrence Foncia, en même temps qu’une protection de leur investissement (loyers impayés, occupation, versement trimestriel…). Cette résidence services est destinée à de jeunes locataires actifs démarrant leur parcours professionnel. La location mensuelle est de 17,66 €/m2 habitable, soit de 585 € hors charges pour un 2-pièces de 32 m2. Sur le marché libre du quartier, une telle surface se loue généralement 820 € par mois. La RJA® dispose de locaux communs, comme une salle polyvalente, une buanderie avec machines à laver, à sécher… Des services à la personne, dont le ménage, sont proposés par un prestataire sélectionné avec le syndic.

 Article 4
Les prix de l’immobilier à Boulogne-Billancourt varient du simple au double selon les quartiers Autour de 7.040 euros le mètre carré en moyenne, les prix de l’immobilier à Boulogne-Billancourt sont très variables d’un quartier à l’autre. Le nord de la ville, qui s’étend du Bois de Boulogne à la Route de la Reine, reste traditionnellement le secteur le plus cher. Cœur historique de Boulogne-Billancourt, il offre une grande diversité de biens, des appartements dans de beaux immeubles haussmanniens, des hôtels particuliers, des maisons d’architecte des années 30, des pavillons… Selon le type de bien, le mètre carré peut dépasser les 10.000 euros, voire davantage pour les très beaux produits.
Plus abordable, le sud se caractérise par ses petites maisons de blanchisseurs, ses immeubles ouvriers et ses cités HLM héritages du passé industriel de Boulogne-Billancourt.
Dans cette partie de la ville, les prix, qui encore une fois dépendent des prestations, peuvent tourner autour de 5.500€/m².
Le marché de l’immobilier se maintient
En hausse de 7% sur un an, le marché de l’immobilier à Boulogne-Billancourt se maintient. Toutefois les acheteurs sont plus exigeants et ne sont plus prêts à payer le prix fort surtout si des travaux d’aménagement sont nécessaires. En revanche, les biens sans défaut ne semblent pas subir la crise et les prix s’envolent dès lors que le logement offre le petit plus que fait la différence : une terrasse, un jardin privatif, un garage...
Les acheteurs apprécient la qualité de vie qu’offre Boulogne-Billancourt Située dans une boucle de la Seine au sud-ouest de Paris, Boulogne-Billancourt est limitée au Nord par le Bois de Boulogne et à l’est par le 16ème arrondissement. Première ville en aval de la Capitale, la cité des Hauts-de-Seine est la deuxième ville la plus peuplée d’Île-de-France. Bénéficiant d’une situation géographique idéale et offrant une qualité de vie très agréable avec ses nombreux commerces, ses écoles et ses espaces verts, Boulogne Billancourt attire une clientèle exigeante, essentiellement composée de familles, d’actifs et de quelques retraités. Les investisseurs sont également présents sur le marché de l’immobilier de Boulogne-Billancourt, à l’affût d’appartements de petites surfaces (studio, F1), faciles à louer et offrant une bonne rentabilité locative. En revanche, en raison de ses prix élevés, Boulogne Billancourt reste quasiment inaccessible aux primo-accédant.


 Article 5
158 nouveaux logements sociaux à Boulogne Billancourt
Immobilière 3F a annoncé la livraison de 5 immeubles locatifs à la ville de Boulogne Billancourt. Entre un pari architectural et une opération de démolition reconstruction, cette annonce illustre le dynamisme de la 2e ville d’Ile de France.

Boulogne Billancourt, ville bâtisseuse du Grand Paris se dote de 158 logements sociaux supplémentaires. C’est l’entreprise sociale pour l’habitat (ESH) Immobilière 3F qui a annoncé vendredi 8 juin avoir livré à la ville des immeubles de logements locatifs.
Les 29 logements, avenue Emile Zola
Dans le détail, l’’immeuble de 7 étages et 29 logements s’inscrit dans le projet urbain d’aménagement du quartier du Trapèze, ancien site des usines Renault, étant englobé dans le projet de l’Ile Seguin – Rives de Seine. Le projet a été conçu par le cabinet d’architectes Bülher qui a profité de l’emplacement très ouvert dans une zone piétonnière, pour développer un programme audacieux. Toutes les façades sont considérées comme principales et singulières pour donner l’effet de deux constructions en une. L’angle gris-noir, creusé de niches rouges structurant l’avenue Zola, contraste avec la façade ciselée et décorée de terrasses multicolores donnant sur l’allée paysagère Doisneau.
Cet immeuble dispose d’un parking souterrain et bénéficie du label BBC (bâtiment basse consommation) garantissant sa faible consommation énergétique.

129 logements, rue Molière
L’ensemble, dessiné par l’atelier d’architecture Catherine Furet se situe entre la rue Molière et le boulevard Jean Jaurès et constitue la 2e partie d’une opération de démolition reconstruction d’un précédent immeuble. L’architecte a voulu créer un lien entre les petites échelles du bâti ancien et celles plus hautes des édifices récents voisins. Les immeubles sont ainsi organisés dans une alternance de volumes hauts et bas de 3 à 5 étages. Les 4 bâtisses abritent, outre les appartements, une halte garderie de 30 berceaux et un parking.

Ils disposent d’un label THPE 2005 garantissant un habitat passif, consommant moins de 20% de ce que consomme un foyer normal et bénéficie d’une certification Habitat et Environnement assurant la préservation des ressources naturelles et la diminution des émissions de gaz à effet de serre.

Sur ces 158 logements sociaux 7 sont classés PLAI, destinés aux ménages en difficultés d’insertion, 93 sont classés PLUS, destinés aux ménages à faibles ressources et 57 sont classés PLS, destinés aux ménages non éligibles au PLUS dans des zones de marché tendu. Les loyers s’étendent de 284€ pour un T1 classé PLUS dans le Trapèze, à 961€ pour un T5 classé PLS rue Molière.

Ce programme fait écho au dynamisme démographique et économique de la ville où la demande en logements sociaux s’accentue. Ces édifices symbolisent le renouveau de la ville, qui aménage l’Ile Seguin et ses alentours comme un centre incontournable du futur Grand Paris et, dans le même temps, rénove en profondeur son quartier du Pont de Sèvres.

 Article 6
Complexe modulable et moderne d'une surface de 94 000m², l’Arena Nanterre La Défense accueillera, au premier trimestre 2015, un club résident de rugby, le Racing métro 92, en configuration stade ouvert et une programmation culturelle et sportive variée pouvant accueillir jusqu’à 40 000 spectateurs, faisant ainsi de l’Arena Nanterre La Défense l’une des plus importantes capacités « indoor » d’Europe qui profitera de la desserte exceptionnelle de La Défense et de ses 22 000 places de parkings. Le programme comprend également 33 000 m² de bureaux, des commerces dont la boutique du club Racing Métro 92, une brasserie et un restaurant gastronomique. L’Arena Nanterre La Défense devrait être livrée au premier trimestre 2015 en même temps que les jardins de l’Arche conçu et réalisé sous maîtrise d’ouvrage de l’EPADESA. Véritable articulation de l’aménagement entre La Défense et Seine Arche, les Jardins de l’Arche se situent à la confluence de plusieurs quartiers : La Défense à l’est, les Groues et le faubourg de l’Arche au nord, le parc André Malraux au sud, et les Terrasses qui prolongent l’axe historique jusqu’à la Seine, à l’ouest. Sur un site d’une surface de huit hectares, l’animation de ce nouveau quartier tire parti de la construction de l’Arena Nanterre La Défense, pour en faire un pôle de proximité mêlant hôtellerie(4 600 m2 d’hôtel et 1 000 m2 de commerces attribués au promoteur Unibail avec le groupement d’ architectes De La-Hoz, Cottrell, Michelangeli), habitations (8 550 m2 de logements en accession, 2 730 m2 de résidence étudiante et 600 m2 de commerces attribués au promoteur Les Nouveaux Constructeurs avec Farshid Moussavi Architecture) et rez-de-chaussée à usages de loisirs et services urbains pour intégrer tous les registres d'un quartier mixte et métropolitain. L’axe des jardins sera traité comme un parvis élargi et continu, reliant les premières Terrasses de Seine Arche à la dalle de La Défense en passant devant l’Arena Nanterre La Défense. D’une largeur de quarante mètres environ, cet espace public rattrapera les différences de nivellement du site. Les cheminements piétons, séparés des flux de voiture, ont été étudiés tant dans leur paysage que dans leur confort et leur sécurité.

 Article 7

Asnières-sur-Seine : la ville qui monte
Asnières-sur-Seine a longtemps vécu dans l'ombre de Levallois-Perret, Neuilly ou Courbevoie. Mais depuis quelques années, cette commune des Hauts-de-Seine s'impose comme l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques du nord des boucles de la Seine.

Des prix raisonnables
Cette ville séduit aussi bien des acquéreurs du département que des Parisiens. « Asnières bénéficie d'une bonne image qui attire maintenant les Parisiens », constate Thierry Dubost, directeur général de Cogedim vente. « Cette commune est choisie par les acquéreurs qui ne peuvent pas acheter un appartement dans des villes environnantes comme Levallois-Perret ou encore Saint-Cloud. » Asnières-sur-Seine affiche en effet des prix très attractifs pour une commune proche de Paris qui bénéficie d'une bonne desserte en transports en commun. Au premier semestre 2011, ils s'élevaient à 6.214 € le mètre carré selon le Grecam, contre 7.528 € le mètre carré à Courbevoie et 9.431 € le mètre carré à Levallois-Perret.


 Article 8
Le prêt-logement 92 pour les primo-accédants
Le « Prêt-Logement Hauts-de-Seine à 0 % », consenti par le conseil général, a été revu et corrigé. Désormais, il ne concerne que l’achat d’un bien neuf ou d’un logement social par son locataire.
Cette évolution intervient après le recentrage sur le neuf du prêt à 0 % de l’État. Pour être éligible, l’acquéreur d’un logement neuf doit être primo-accédant dans le département, locataire du parc privé, bénéficiaire du prêt à taux zéro de l’État et disposer de revenus ne dépassant pas un certain plafond, toutefois assez élevé. Les sommes allouées sans intérêt varient en fonction du montant de l’achat, de l’apport personnel, du nombre de personnes du foyer et du revenu fiscal.
Par exemple, un couple avec un enfant disposant d’un revenu annuel de 60 000 euros et achetant un 3-pièces neuf de 400 000 euros (avec 100 000 euros d’apport) se verra attribué un prêt départemental de 42 200 euros en plus du prêt de l’État d’un peu plus de 100 000 euros.